热点资讯丨万科房子五折甩卖,高喊“活下去”,到底吓坏了谁?

所属分类:新闻资讯 发布时间:2018-9-30 15:23:50
应该清晰、理智地看待当前房地产市场。

秋风起,微微凉。万科2018秋季例会,本来是企业的内部会议,却在行业内掀起巨大波澜。
原因当然是,它在会场大屏幕上的三个红底白色大字:活下去。

有网友和媒体评论,房地产企业巨头万科的这例会标语让同行看了会瑟瑟发抖。

郁亮:万科把“活下去”作为基本要求,也是最终目标

实际上,这并不是万科第一次发出“活下去”的呐喊。
据报道,万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上就曾讲话称,房地产行业的转折点已经到来,在社会迎来全方位转折的背景下,所有行业无一幸免。
郁亮指出,应对转折点和不确定情况的最好方法就是“收敛”和“聚焦”。在此关键节点上,万科把“活下去”作为基本要求,也是最终目标,回款目标的达成因此变得非常重要。
他认为:
“6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

不过,今年迄今,万科的回款目标仍有超过半数尚未完成。按照目前的销售情况来看,万科年末还会有1000亿的长期库存。
同时,郁亮在讲话中也提到,万科正在做的四件大事分别是:战略检讨、业务梳理、组织重建及事人匹配。从各种表述上可以体会到,郁亮这次讲话的大基调是“悲观”。
郁亮 图/图虫
万科这简短却非常有分量的标语到底有何深意?我们或许能从近期市场的一系列数据以及房企的动作中找到线索。
房企动向:资金压力显现,现金流成为“最后的稻草”

楼市进入下行周期的准确信号已出现?

今年前8月,虽然房企的销售仍然高企,但融资和现金流问题从年初就已凸显。
一方面,作为资金高度密集的行业,当表外融资大幅收紧,房企仅剩的融资通道只有开发贷、海外发债极少数了;来自购房者的首付和按揭贷款,是房企资金的主要来源,但今年也严重受限。
另一面方面,房企的开发投资仍处高位,新开工、竣工、三费支出上涨,今年又遇偿债高峰,在年中的经营性现金流集体转负或大幅缩减后,三季度开始,一些房企就率先降价回笼现金了。
降价促销是房企最后的杀手锏。当价格战打响,就是楼市进入下行周期的准确信号。
近期,泰禾、恒大、碧桂园、招商蛇口等多家开发商,打出了降价促销的招牌。
其中,恒大推出国内全部楼盘8.9折,如果将全部优惠进行叠加,最低可至7.4折,更胜于今年2月份8.8折的促销力度。此外,碧桂园个别项目出现8折优惠,泰禾的合肥院子部分户型降价4000元/平方米。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,降价可以归结为房企的资金压力、业绩压力,自身的营运费用也是一笔很大的开支。趁“金九银十”给予折扣,期望增加销售,快速回款。
房企的“偿债高峰”已至

一位知名房企CFO认为,今年以来房企面临巨大的资金压力,根源是融资渠道大幅收缩,而房企的投资、经营活动却维持惯性,并没有同时收缩。
从中期财报来看,大多数房企出现了经营性现金流转负或缩减,如万科实现经营活动产生的现金流量净额-42.55亿元,上年同期为218.5亿元,上年末则为823.2亿元;保利发展截至中期的经营性现金流为-98.33亿元。
此外,碧桂园上半年的净经营性现金流虽保持为31.7亿,但相比2017年中和年末的164.2亿元、240.8亿元均大幅缩减。
其他二线房企的状况也不乐观。渤海证券显示,中低评级房企现金流吃紧,AA房企的现金及等价物负增长,资金面出现缺口。
中信建投监测,随着流动性的改善,自筹资金增速从4 月低点4.8%已经连续攀升至11.2%。此外,国家统计局数据显示,2018年1-8月份,房地产开发企业到位资金106682 亿元,同比增长6.9%,增速比1-7月扩大0.5个百分点。
但兴业证券分析师阎常铭认为:
房企资金来源增速有所波动,但是整体资金来源增长中枢下行是中期趋势,预期从销售和资金角度,难以有大幅度的持续缓解。

偿债高峰的来临,也没有给房企足够的喘息机会。
东海证券指出,进入9月后,房企偿债高峰已至,据目前已披露完毕的半年报显示,50%的公司面临偿债压力。
平安证券分析师杨侃认为,在此情况下,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。
整体看,即便多数房企的销售金额同比攀升,但2018已经过去三分之二,留给房企完成销售目标的时间已经不多了。
据统计:
2018上半年销售排行前20的房企,14家设定了年度销售目标。
其中,1-8月销售目标完成率在三分之二以上的有8家,分别是中国金茂、阳光城、新城控股、世茂、中海、正荣、恒大、招商蛇口;总共13家的目标完成率在50%以上,华夏幸福还没到50%,年度完成率堪忧。

去年的房企销售冠军碧桂园,以及万科,则干脆就没有设定年度销售目标。
回款是关键

保利地产研究院认为,面对融资和偿债的双重压力,房企“现金流”管理尤为重要。加紧回笼资金、确保财务稳健,是面对行业短期调整风险的首要举措。
对房企而言,最大的回笼资金手段是销售。但受信贷持续紧缩影响,今年以来,各房企销售回款率普降。
据统计:
一线房企销售回款率平均值稳定在80-90%的较高水平。
纵观TOP50房企,销售回款率在90%、80%、70%以上的分别有16家、8家、15家。

其中,碧桂园、恒大、万科、保利四家“龙头”,除恒大保持95.04%的回款率外,万科销售滚动回款率为93%,历年这一数据往往在95%以上。
半年报显示,保利上半年累计实现销售回笼1698亿,回笼率仅 78.9%,同比下降3.5个百分点。
财报显示,碧桂园2016、2017的销售回款率分别为92%、90%。而今年上半年,碧桂园实现销售现金回款约3360.2亿元,回款率约为81.5%。
国盛证券指出,从资金回笼角度看,较高的销售去化率并不一定伴随着较高的销售回款率。按照销售去化率从高到低排序,排在前20名的房企平均销售回款率为76.3%,后20名的平均销售回款率为95.7%,差异显著。
销售放缓对房企实现回款将是雪上加霜。国家统计局数据显示,1-8月销售面积累计增速 4%,比7月回落 0.2个百分点;8 月单月增速2.4%,比上月大幅回落7.5个百分点。
9月份以来,绝大多数房企都把回款和回款率作为首要的目标来执行。
前文提到万科董事会主席郁亮透露,今年制定了6300亿回款的目标,现在完成还不到一半。
而佳兆业财务部总经理吴建新表示,将加快整工程建设速度以及存货去化速度,以完成现金的迅速回笼、回款率的提升。
除了通过加快销售回款缓解资金压力,一些房企准备通过变卖资产实现资金回流。
佳兆业集团主席兼执行董事郭英成称,还将通过出售资产等多渠道保证资金周转。
克而瑞研究指出,在国家和地方政府调控政策层出不穷,尤其是信贷持续紧缩的背景下,规模房企上半年的日子并不好过。不过,下半年货币政策或将由稳健中性转向中性偏积极,三季度房地产市场进入难得的销售窗口期,开发商资金压力将有所缓解。
其预计,下半年将有更多房企继续“高周转”策略,积极抢收业绩和回款,保障企业规模的持续增长。
天风证券认为,随着去杠杆转为稳杠杆,按揭贷款同比继续正增长,融资环境有所改善,但整体资金压力仍存。
市场样本:杭州二手房最高降幅36%

从一线的北京、上海、深圳,到二线的杭州,楼盘纷纷打折降价促销。可就在4个月之前,也是在杭州,曾出现过万人抢房、甚至有人晕倒的景象。
但在即将过去的九月,据《钱江晚报》报道,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套,环比8月下降了32%,成交量大概率将创6个月来新低。
随着成交量跌入谷底,二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%~10%左右,个别小区甚至超过30%。
据《钱江晚报》报道,在余杭区临平,年份较老的二手房价格大约在2万元/平方米左右,与6月相比,下降了大约2000元~3000元/平方米;而次新房价格约在2.5万元/平方米左右,下降了约1000元~2000元/平方米。就整个临平区域来说,降价幅度已然接近了10%。

而在江干区的景芳区域,自6月以来,二手房的单价下降了约3000元/平方米,目前普遍价格在3.8万元/平方米左右,降幅约7%。

在余杭区的闲林,个别小区的表现更是让人大跌眼镜,例如,从透明售房网公布的数据来看,新时代城市家园小区8月签约均价环比7月下降了36%
“精装变毛坯”

在杭州,冷清的楼市还可以从另一个现象中体现,那就是,“精装变毛坯”。

据《杭州日报》报道,9月21日,大江东宝龙广场最新一张预售证公示,从备案价格显示,房源均价为14000元/平方米,跟之前5月16日那张预售证16200元/平方米的均价相比,低了2200元/平方米。
表面上看,是降价了,但是,最新推出的房源是毛坯房,而5月推的是全装修房,16200元/平方米的均价里含了3000元/平方米的装修标准。
在上一轮行情低谷期(2011年、2012年),杭州市场上众多楼盘变相降价的一个法宝就是“精装改毛坯”。当时,起初想用精装产品卖出高溢价的项目纷纷遇挫,只能选择毛坯产品面市,当年还出现了一个新词“高端毛坯房”,用低价吸引购房者。
销量下滑,房价下滑。4个月之后,杭州楼市可谓一片冷清。
万科房子五折甩卖,决定房价历史性时刻来了

9月26日厦门“首开万科白鹭郡”别墅,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价500万,现一口价278万。
房企直接5折甩卖房子,而且是厦门这种热门城市,消息一出,让整个地产圈都炸了!

厦门的房价,除了北上深谁也不服,一直是国内最高的城市之一!虽然今年以来,二手房也在回调,但新房一直扛着不动,誓要将泡沫进行到底。

但现在,终于有房企扛不住,开始带头降价;而且这家房企是万科,行业的带头大哥,这无疑具有风向标意义!万科都先跑了,其他房企还能扛得住吗?

万科这次的降价,堪称血腥,不但不玩套路,而且直接就降40%,这一刀坎下去,厦门楼市怕是要地震了,万科为啥要这么搞?

因为厦门房价有价无市,二手房已经跌了20%多;新房降20%剂量远远不够,必须下狠手,购房者才会买单。

确实,在中国这个以房子为信仰的国度,没有卖不出的房子,只有卖不动的价格!
据说万科这次降价,效果立竿见影,这次总共拿出来107套,已经卖出去70套。万科这个楼盘,是2016年拍卖竞得,楼面地价2.2万/平米,现在卖这个价,亏是不用亏的,但已经没多大赚头。

万科自己是全身而退了,但这两年在厦门高价拿地的房企,真正的苦日子要来了!
万科打响降价第一枪,也是局势所迫!9月初,郁亮在万科内部的讲话传出,他说,“活下去”是万科未来3年的终极目标,让外界惊出一身冷汗!

万科是一家危机感十足的企业,但只是活下去?太夸张了吧!国家这几年大力扶贫,以“活下去”为目标的穷人越来越少。

可是没想到,矗立潮头20年的万科,竟然也不求上进,只求自保了,太矫情了吧!

但事实上,万科遇到麻烦了,万科一向比较稳健!但今年前三季度过去,万科6300亿的回款目标,竟然还有一半多没有完成。
对于房企来说,回款是生死存亡的生命线,没有钱流进来,一切都难以周转,寸步难行!

这也解释了,万科在厦门甩卖房子的举动,地主家也没有余粮了,只能靠加速回款来给公司续命。

万科的这种危机感,是房地产开发商的缩影;他们开始慌了,纷纷想早日落袋为安!
对郁亮而言,无论现在他多么悲观,万科这艘航母,他都必须掌控;被压力包围的郁亮,可能会羡慕老大哥王石!
王石曾经有句名言:国内地产商,如果谁超过万科拿走第一,谁就危险了。一语成谶,今年刚坐上第一房企的碧桂园,果然摊上事了!

为了赶工期,碧桂园几年事故不断发生,一会售楼处塌了,一会又烧起大火,每次都引发一片讨伐。

而碧桂园高周转下的房子,也让业主对交付质量不满,在多个城市上演纠纷,甚至上百人围攻!

而一直信奉“唯快不破”的碧桂园,也要撑不住了。媒体披露,这几天碧桂园召开视频会议,传达了老板杨国强的要求,一是控速,二是某些项目考虑停工。

宇宙第一房企考虑停工,着实让人惊讶;杨国强对规模和高速增长,一直是蜜汁崇拜;但现在开始收缩,既是一种反思,也切实反映楼市拐点,可能真的要来了!

对碧桂园而言,现在有两大命门,一是大马的森林城市项目,号称投资超千亿,但人家新领导上任,不准卖给外国人,这一纸禁令,简直要人命。

二是商品房预售制要取消传闻,对碧桂园来说,这是突如其来的当头一棒!

预售制,加杠杆,是碧桂园的两大武器,没有了预售制,何来高周转...周转不起来,资金链能撑多久?

在坐上世界第一宝座后,碧桂园再单纯追求规模,已经毫无意义,而且是死路一条。

作为摸爬滚打房地产几十年的人,杨国强恐怕比谁都清楚,现在楼市的冷暖;只是,熬过这段寒冬过后,春天还会来吗?
有一句老话说,潮退了,才知道谁在裸泳。

融创的孙宏斌,从来都不是个低调的人,这几年,融创出尽了风头。挥泪斩乐视、谈笑入万达,疯狂拿地王...每次都能搅动一江春水!

但最近,孙宏斌越来越保守了;就在1个月前
孙宏斌发狠话,融创要做到安全第一,并表态不再市场公开拿地,正在准备过冬。

另一家宇宙房企恒大,则在忙着转型!60岁的许家印,老夫聊发少年狂,砸了300多亿,坐上了贾跃亭的车。

最讲政治的许老板,这次选择意味深长!要是房地产还这么赚钱,这么有前途,谁会去地产化...忙着转型呢?

可以说,这次许家印深谋远虑的,并非头脑发热;房企集体转型,并非只是试水玩玩,而是事关生死的大事。

春江水暖鸭先知,疯狂楼市的退潮,比想象中来得更快:
1、今年前8个月,全国土地流拍总数超过800宗,地价更是创下5个月以来的新低;
2、北上广深杭厦,六大热门城市房价,已经全线松动,新房降价打折潮上演,二手房成交量遭冻结;
3、西安一个楼盘,推出近500套房,最终无一个购买,创下新纪录。
4、呼和浩特取消去库存政策,长春取消棚奖励,商品房预售制要取消,房产税箭在弦上...楼市政策正在全面转向。

关注房地产的朋友都会同意,要是万科都活不下去,那就没几家房企能活下去了。别的不说,只看两个数据:上半年万科销售额达3047亿元,持有现金1595亿元。根据公告,1-8月万科销售额已达3881亿元,位居第二。
虽然过去两三年,万科不再是销售额的第一,但我一直跟同行讲,万科还是大家眼中的事实上的老大。而如果老大现在不仅是对市场很不看好,而且露出了近乎绝望的态度,岂不是要吓坏一大帮小兄弟?
因此,一些地产人士就说,万科是在制造恐慌情绪。进入下半年后,土地成交溢价率低了,房子不好卖了,去化率明显放缓,很多房企眼看完成今年目标困难了。这个时候,万科一声呐喊,简直让人发抖。
表面看,是经历两年严厉调控后,房地产形势确实在发生变化,所谓市场的拐点已现端倪,连万科今年完成6300亿回款目标都有些困难,包括恒大在内的一些房企开始降价促销;但本质上,我个人理解,万科此举,更多是向内,也就是说,它思考的是企业自身的改革与发展问题。这从此前郁亮的讲话已经显露出来了。
“今天我们特别焦虑”,万科董事会主席郁亮9月8日在万科拉萨媒体沟通会上说,“过去的理论,没法告诉我们如何往前走。”如何找到新的发展渠道、路径、方法,是万科最大的问题。
这与之前郁亮对行业的判断是一致的。2014年6月,郁亮提出了一个观点,房地产的黄金时代已经过去,进入白银时代。显然,他是从整个行业的角度来说的,即,房价和商品房销售额的增幅将告别高增长,进入中速增长。这几年的发展,是符合他的观点的。
但有人会说,一批主流房企,尤其是前30强,这4年来却在加速,房价也在继续上涨。这难道还是白银时代?这倒印证了另一个知名地产商孙宏斌的看法,即巨头的钻石时代。因为主要房企增长没有放慢甚至还在加速,前50强尤其是前30强、前20强的市场集中度在大幅提升。
我不得不说,这恰恰是行业进入白银时代的特征。楼市黄金时代,谁都在快速增长,谁都活得很好,只有白银时代才会真正出现市场份额的加速集中,一批中小房企不得不离场。
与郁亮对行业趋势的思考相伴随,万科开始了主营业务的变革。那就是后来看到的,它通过并购,迅速成为全国最大的物流地产商和管理面积第二的商业地产商。
万科之所以被公认为事实上的行业老大,不在于它的销售额和规模,而在于它对行业的判断,以及在此基础上所作企业战略的调整。从公开信息看,万科正在推动新一轮的组织架构的调整,而且力度相当大。这种调整应该是服务于万科的未来发展,是长期战略。
从这个意义上说,万科高挂“活下去”,不是为了当下的活下去,而是未来的活下去,是为了活得更长久更健康。“活下去”的主题,确实不无夸张,但这种极而言之的忧患意识、危机意识,一定程度上更能激发企业职工的奋斗精神。当然,万科也许没有想到这几个字会对行业产生如此之大的影响。
至于有人说,这是万科代表行业向政府部门施加压力,我倒相信这是涉嫌阴谋论的看法。
我愿意重复自己的建议,即使四季度房价下跌,成交下降,也要坚持房地产调控不放松。
但是,即使不是全部,至少也是一批房企,要感谢万科的这句口号——它不是危言耸听的当头一棒,而是当头断喝的一声提醒。因为我们知道,追求规模,追求快速增长,是大多数前100强特别前50强房企的目标。当房子好卖,房价上行,利润增长,什么都好说,你甚至会嘲笑白银时代的说法;但当严厉调控政策的叠加效应终于发挥威力,市场转为下行时,你要急刹车,恐怕有点来不及了。
调整一下,不是坏事。但也别被吓坏了。
房住不炒,坚决遏制上涨,中央铿锵有力的定调,绝不是说说而已,当房企都储备过冬时,房地产的冬天,还会远吗?

现在来看,高层已经下定决心,中国楼市需要的不是调控,而是来一次小小的崩盘,这样才会真正回归理性。

这个冬天会很冷很漫长,但真正高明的人,总会在潮退之前,悄然选择离去;不去冒险赚取最后一个铜板,这才是真正的赢家。

来源:21世纪经济报道 21财经 北京报道 今日财经头条

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